Předkupní právo může významně zkomplikovat prodej nemovitosti. Kdy vzniká a jak s ním pracovat?
Co je předkupní právo
Předkupní právo dává oprávněnému právo koupit nemovitost přednostně, pokud ji vlastník hodlá prodat. Vlastník musí nemovitost nejprve nabídnout oprávněnému za stejných podmínek.
Typy předkupního práva
Zákonné předkupní právo
Spoluvlastnictví
Od 1. 7. 2020 mají spoluvlastníci zákonné předkupní právo jen u spoluvlastnictví, které vzniklo bez jejich vůle, typicky dědictvím, a jen 6 měsíců od jeho vzniku. Při převodu na jiného spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v přímé linii se neuplatní.
Stavba na cizím pozemku
Vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a naopak. Účelem je sjednocení vlastnictví.
Smluvní předkupní právo
Vzniká smlouvou mezi stranami. Může být:
- Zapsané v katastru (účinné vůči všem)
- Nezapsané (účinné jen mezi stranami)
Jak zjistit předkupní právo
- Část C listu vlastnictví: smluvní předkupní právo
- Část A listu vlastnictví: spoluvlastníci a jejich podíly (zákonné předkupní právo)
- Ověřit, zda jde o stavbu na cizím pozemku
Postup při prodeji s předkupním právem
Krok 1: Nabídka oprávněnému
Písemně nabídněte nemovitost oprávněnému za stejnou cenu a za stejných podmínek jako třetí osobě.
Krok 2: Lhůta pro přijetí
Lhůtu pro přijetí nabídky stanoví zákon nebo smlouva. U konkrétního případu si ji ověřte u advokáta nebo notáře.
Krok 3: Rozhodnutí oprávněného
- Přijme: uzavřete smlouvu s ním
- Odmítne nebo neodpoví: můžete prodat třetí osobě
Důsledky porušení předkupního práva
Pokud prodáte bez nabídky oprávněnému:
- Smluvní právo: oprávněný může žádat náhradu škody
- Věcné právo (zapsané): oprávněný může požadovat, aby mu kupující nemovitost prodal
Praktické tipy
- Vždy ověřte existenci předkupního práva před prodejem
- Nabídku oprávněnému učiňte prokazatelně (doporučený dopis)
- Počkejte na uplynutí lhůty nebo písemné odmítnutí
- Uchovejte si důkazy o splnění povinnosti